不動產專區 》》最新重要判決

  • 前地主雖已出具土地使用權同意書予屋主,現在的地主仍可以對屋主訴請不當得利

最高法院105台上字第389號判決:「按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係,僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案,法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時,非不得駁回其拆屋還地之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係,其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害,土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得。查被上訴人所有系爭二○、二二號房屋坐落之系爭土地,原為鄒貴宏提供與金忠公司興建房屋,被上訴人雖直接或輾轉向金忠公司購得上開房屋,惟並未購得系爭土地,上訴人係自鄒貴宏之繼承人處受讓系爭土地等情,為原審確定之事實。果爾,被上訴人就渠等所有之房屋使用系爭土地,似與上訴人間並未成立任何法律關係。則上訴人主張渠等無權占有依不當得利及侵權行為之法律關係,請求相當租金之不當得利或損害賠償,似非全然無據。」(審判長法官陳重瑜,受命法官林恩山)
案例情形,實務上原來都是以最高法院59年台上字第2490號判例「使用借貸,非如租賃之有民法第四百二十五條之規定,縱令上訴人之前手將房屋及空地,概括允許被上訴人等使用,被上訴人等要不得以上訴人之前手,與其訂有使用借貸契約,主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」的見解,認為建物使用人不能以其與原地主的債權契約,對抗新的土地所有權人(即採債權效力相對性理論,對新的土地所有權人較有利)。但是,最高法院95年第16次民事庭會議決議認為,:建物使用人原則上固然不得執其與第三人的法律關係主張其有使用土地之權利,惟於具體個案,尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的,則可以對抗土 地所有權人,以避免有心人濫用債權相對性的效力。本判決的前段,即是採最高法院前揭民事庭會議決議的見解,認為土地所有權人不可以訴請「拆屋還地」,但該判決也表示土地所有權人可以對建物所有權人主張侵權行為或不當得利,似有意平衡兩造間的權益,惟學者間也有對最高法院此部分見解提出批評者,見台灣法學雜誌303期(2016年9月),陳忠五教授文章。(許高山律師提供)

「向律師電話或當面諮詢時,各律師是否收取談話費,依各律師事務所的經營規範,諮詢前,請先與各律師確認。」