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  • 由原始建商逕自加建之屋項違章建物,不能認為成立默示分管契約

最高法院105台上字第445號判決:「按意思表示有明示及默示之分,前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思,後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同,除有特別情事,依社會觀念可認為一定意思表示者外,不得即認係默示之意思表示。又公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公寓大廈之共用部分由特定共有人使用,除別有規定外,固可認為共有人間已合意成立分管契約,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。反之,如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定,而逕將共用部分違規加建,交由特定共有人使用時,自不得僅因承購戶買受房地未有異議,即推論默示成立分管契約。查系爭樓頂平台係忠孝大廈建築物之共用部分,系爭A等增建物係三層樓之水泥磚造建物,作為房間使用;系爭R增建物則係附圖編號P、Q上方之第三層水泥磚造建物,部分作為房間使用,均係忠孝大廈於七十年間取得使用執照後所增建,忠孝大廈之建商與各承購戶並未約定由系爭○○○號○樓房屋、系爭○○號○樓房屋之所有人依序專用系爭A等增建物、系爭R增建物,甚且於七十二年間即經檢舉查報為「違建」等情,既為原審合法認定之事實,則其謂難認忠孝大廈之其他區分所有權人有何同意系爭○○○號○樓、系爭○○號○樓房屋所有人使用各該違建之默示意思表示,不能認共有人間已合意成立分管契約,於法並無不合。」(審判長法官高孟焄,受命法官李文賢 )
本判決指出了二項重要的法律見解:
一、公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定,公寓大廈之共用部分由特定共有人使用,除別有規定外,可認為共有人間已合意成立分管契約,也就是說,分管契約不必一定是由各區分所有權人所訂立,如果是由第三人(例如建商)與各區分所有權人間接訂立,亦無不可。
二、建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定,而逕將共用部分違規加建,交由特定共有人使用時,不得僅因承購戶買受房地未有異議,即推論默示成立分管契約。
此外,在上開第一種情形,縱使項樓的區分所有權人依分管契約而有屋項平台的使用權,如據以興建違章建物,依最高法院見解,其他區分所有權人仍得訴請拆除。(許高山律師提供)

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