不動產專區》》最新重要判決

土地所有權人不知占有人與原地主間的債權契約，可訴請占有人拆屋還地

最高法院105年台上字第587號判決:「按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。查依證人高紹文及高買等證述情詞，縱可認系爭四十四年契約效力及於高福井、高福來、高清標等土地共有人，惟就當時未參與簽署之高福井（年十三歲）、高福來（年八歲）及高清標而言，並無法證明其已確知系爭四十四年契約之效力為何？而系爭土地所有權乃嗣後因繼承而由高福井等十二人及高清標、高福記等共有，並由高福井等十二人依土地法第三十四條之一第一項之規定而出售予被上訴人，參諸證人游素蓮及尤勝等證言，僅可認被上訴人知悉系爭土地有他人占用但不知基於何權利而占有，況被上訴人曾向上訴人提起竊佔之刑事告訴，尚不能以系爭契約第六條約定由被上訴人自行排除第三人占有，逕認被上訴人於簽約時即已知悉系爭四十四年契約存在，遽謂其為惡意受讓人。又被上訴人既知悉系爭土地上有第三人房屋占用，且約定由其處理占用問題，勢必增加成本，則被上訴人以每坪新台幣五十萬元購買，顯係扣除處理占用費用後之價格，應屬合理，亦不能以同地段極小坪數之畸零土地成交價格與之相提並論，而逕謂其價格不合理或偏低。況高福井、高福來、高清標等人縱知悉系爭四十四年契約，但不能證明其等已將此事告知被上訴人，則上訴人所辯：被上訴人與高清標、高福井、高福來等共謀以不實買賣方式，排除其合法占有之權利，為權利濫用並違誠信原則云云，均不足採。且土地登記謄本並未顯示系爭土地有何限制物權登記，則被上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有何限制，亦難謂被上訴人不知房屋所有人基於何權利占有之情與經驗法則相悖。另土地買主亦無告知其資金來源之義務，尚不得以被上訴人幕後金主有營造業者，逕認系爭契約非真正。衡以一般處理不動產糾紛實務，土地所有權人支付「搬遷費」以為違建戶遷移之條件，所在多有，無從憑以認定被上訴人於系爭契約簽訂時，已知悉系爭四十四年契約存在而為惡意買受人。則被上訴人依民法第七百六十七條第一項前段、中段之規定，請求無權占有之上訴人分別將系爭房屋拆除，並將土地返還被上訴人，應予准許。又無權占有，依社會通念，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有損害，土地所有權人自得請求占有人返還相當於租金之不當得利。審諸土地法第九十七條第一項、第一百零五條規定，酌以系爭土地之位置、周遭環境、繁榮情形及使用土地可能之獲利等情形，認以系爭土地申報地價總價額年息百分之六為計算租金之基準，允為適當。則被上訴人依民法第一百七十九條前段規定，請求上訴人分別給付自一○○年八月二十六日起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利（金額及計算式如第一審判決附表二所示），亦應准許等詞，為心證之所由得，並說明兩造其餘之攻擊防禦方法與判決結果不生影響，無一一論列必要，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。經核於法並無違背。」(審判長法官沈方維，受命法官吳謀焰)

本案例主要的爭點是，債權契約在何種情形下可以例外的有對抗第三人的效力(也有稱之為「債權物權化」)。該爭點最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，也就是承認共有不動產的分管契約有物權的效力，可以對抗第三人。但是，針對該判例，大法官會議於民國83年間作成第349號解釋，認為「惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」也就是將上開判例所承認的債權物權化效力的範圍，限制在第三人「不知」、「亦無可得而知」的情形才有適用。本案情形，最高法院認為第三人即現在的土地所有權人僅知系爭土地有他人占用，「不知」占有人基於何權利而占有，故沒有債權物權化效力的適用，至於是否有「可得而知」的情形，則似基於個案的公益性及公平性考量，略而未予討論。(許高山律師提供)