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  • 租地建屋的承租人優先購買權,須在租賃關係存續中,始得行使

最高法院105年台上字第1437號判決:「按民法第四百二十六條之二第一項及土地法第一百零四條第一項所定基地承租人之優先承買權,係為調和房屋與土地之利用關係,使房屋所有權與土地利用權得為結為一體,以維持房屋所有權之安定性,避免危害社會經濟,而賦予基地承租人之權利。是以承租人之基地優先承買權,必須在基地出賣時,仍具租賃關係為前提;且應於租賃關係存續中,始得行使此項權利。倘租賃契約業經合法終止,承租人占有基地已無正當權源,自無基地優先承買權。查被上訴人就系爭土地之租賃契約,因其於系爭建物非法經營賭博電玩,供違反法令之使用,經上訴人以其違約為由,於九十八年十月二十日合法終止,另案訴請其拆屋還地,業據本院一○二年度台上字第七九六號判決被上訴人敗訴確定在案(見本院一○三年台上字第一○三四號卷三七至四○頁)。則被上訴人於一○○年五月間行使優先購買權時,與上訴人間既無租賃關係之存在,依上說明,自不應准許。」(審判長法官李彥文,受命法官黃國忠)
本件二審法院原引了最高法院九十八年度台抗字第一○○一號裁定、七十八年度台上字第一八九七號判決、九十一年度台上字第二一五四號裁定、八十八年度台上字第二一六七號判決、九十八年度台抗字第一八七號裁定、一○○年度台上字第一五八二號判決、七十二年度台上字第二八二二號判決、六十七年度台上字第四七九號判決、及六十七年五月二十三日六十七年度第五次民事庭會議決議等諸多見解,認為「 基地承租人之優先購買權,於出賣人與第三人簽訂買賣契約時即成立,基地承租人就已發生並得行使之優先購買權,於行使之前,縱因租約租期屆滿或被終止,亦不影響其行使該項優先購買之權利,即其優先購買權依然存在」,但最高法院或係基於個案公平,認「承租人之基地優先承買權,必須在基地出賣時,仍具租賃關係為前提;且應於租賃關係存續中,始得行使此項權利。」(許高山律師提供)

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