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  • 取得地上權對價的地租和違約金不同,不能請求酌減

最高法院106年台上字第9號判決:「按地上權同時約定權利金與地租者,其權利金性質應視其給付目的而定。苟權利金交付之目的在設定地上權,其性質應為取得地上權之對價;若權利金交付之目的在先行取得部分之租金,則權利金之性質屬於預付之地租。與違約金係當事人約定於債務人不履行債務時,應支付之金錢或其他給付,必待債務不履行時始有支付之義務,旨在確保債務之履行有所不同。地上權人所交付之權利金應如何退還?悉依契約約定辦理,苟契約非約定地上權人於債務不履行時始行支付,或將已交付之權利金充作違約金,而係在履行契約以前,已經交付,作為取得地上權之代價,除當事人別有約定外,自難認係違約金之性質。本件系爭權利金係作為地上權之得標金額,其性質為取得地上權之代價,乃原審所確定之事實。果爾,系爭權利金顯非兩造以確保債務之履行為目的,約定於富甲公司不履行債務或不為適當履行時,所應支付之違約金。且系爭契約第五條第三項約定「權利金於收取後即不退還」,並非約定於富甲公司債務不履行時,不予退還或得予沒收充作違約金。乃原審先謂系爭契約第五條第三項約定「權利金收取後即不退還」,富甲公司終止系爭契約後,不得依不當得利請求台糖公司返還溢付之權利金等語(原判決十三頁),繼則稱系爭契約終止後之二十五年之權利金本應返還,系爭契約第五條第三項約定不返還,解釋上即應認為是違約金約款,本件約定之違約金金額為一○二年六月十一日以後之二十五年之權利金四千零十三萬三千三百二十五元云云(原判決十四頁),不啻將兩種不同性質之權利金混為一談,已有可議。」(審判長法官林大洋,受命法官蕭艿菁 )
本件最高法院明確將地上權權利金的的性質,依「給付目的」區分為「取得地上權的對價」和「預付的地租」二種類型,且此二種類型的權利金和違約金有所不同,也就是沒有違約金酌減的問題。至於參加各級政府採購的押標金,最高法院向來也都認為「投標者所
繳付之押標金,乃投標人為擔保其踐行投標程序時,願遵守投標須知而向招標單位所繳交之保證金,必須於投標以前支付,旨在督促投標人於得標後,必然履行契約外,兼有防範投標人圍標或妨礙標售程序之作用」(最高法院104年台上字第1901號判決參照),投標人所繳交之押標金應如何退還,悉依投標須知有關規定辦理,也沒有違約金酌減的問題。(許高山律師提供)

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