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  • 房屋的承租人遲付租金總額及遲付給付均逾二個月,出租人始能終止租約

最高法院106年台上字第757號判決:「按租賃物為房屋,而其租金約定於每期開始時支付者,非於承租人遲付之租金總額達二個月之租額,且遲延給付逾二個月時,出租人不得終止契約,此觀民法第四百四十條第二項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內,保護承租人之利益也,自不得因當事人以契約預先排除之。查系爭租約係約定以三個月為一期,每年一、四、七、十月之五日以前一次給付三個月租金,陳啟瑞就一○三年一月應預付之三個月租金,未依約於同年一月五日以前給付,而係於同年月十日始匯入被上訴人帳戶等情,為原審確定之事實。則陳啟瑞就該期應給付之租金,並未遲延逾二個月,能否謂系爭租約於斯時即當然終止,非無研求之餘地。原審未詳審究,遽認系爭租約於該日即告終止,自有違誤。」(審判長法官沈方維,受命法官詹文馨)
民法第440條第1項規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止租約。」第2項則針對租賃標的物如為房屋者,「遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」高等法院認為本法條第1項、第2項的規定,都是屬於任意規定,當事人可以特約排除之,最高法院對第 440條第1項有關催告的規定,未否定高等法院的見解;但對於同法第2項的規定,最高法院認為屬於強行規定,不得以特約排除之。(許高山律師提供)

 

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