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  • 社區的違章警衛室拆除,應由區分所有權人會議決之

最高法院93年台上字第1043號判決:「按公寓大廈,指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。其中具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者,為專有部分;專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,則為共用部分。又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之;而區分所有權人會議之決議,關於公寓大廈之重大修繕或改良事項,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。此觀公寓大廈管理條例第三條第一、三、四款、第十一條第一項、第三十一條第一項第二款等規定即明。本件大大公司所增設之警衛室及鐵門、樑柱,未辦理建物所有權登記,其目的在於強化社區之安全性及維護其內綠化休憩設施,以免因不當使用造成危害公共安全之情事,而與增進全體住戶之居住安全有關,且經大大公司交與都薈通管委會占有使用等情,為原審合法認定之事實,揆諸首揭說明,應認此項增設建物在使用上及構造上均不具獨立性,尚不得單獨成為所有權客體,性質上即為都薈通大廈之共用部分,其權利應屬全體區分所有權人共有,不因其是否違反行政規定而有不同。是系爭增設建物既屬該大廈區分所有權人所共有,上訴人主張應將之拆除,自屬對於公寓大廈之重大修繕及改良,即應優先適用公寓大廈管理條例第三十一條之規定,由區分所有權人會議決議行之,上訴人個人本於其共有人之權利,依民法第八百二十一條規定為請求,於法不合。」(審判長法官蘇茂秋,受命法官沈方維)
本判決係區分所有權人之一對管委會起訴,請求拆除社區共有的違章警衛室及鐵門,一審判決原告勝訴(應予拆除),惟三審認為此屬公寓大廈之重大修繕及改良,即應優先適用公寓大廈管理條例第三十一條之規定,
由區分所有權人會議決議行之,該區分所有權人不得本於其共有人之權利,依民法第八百二十一條規定請求拆除。(許高山律師提供)

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