不動產專區 》》最新重要判決

  • 民法第425條之1優先權應於相當期限內行使
最高法院103年台上字第2436號判決:「土地優先購買權人如已知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件,應於相當期限內行使其權利,若長期不行使,或嗣後房地價格飆漲後,再主張行使優先購買權,不僅有悖於法之安定性,且與法律規定依同樣條件購買之本旨不符,自有失公允,並與誠信原則有違。系爭土地經執行法院於九十九年三月九日以一千五百八十八萬元拍定,同年月十一日通知上訴人行使優先購買權,上訴人於同日以其有優先購買權為由,向執行法院聲請閱卷,自陳已於閱卷時看到拍定價額,其於同年四月一日向執行法院提出民事聲明異議狀陳明因恐行使優先購買權致受害,並使拍定人獲有暴利,執行法院乃於逾五月後,認上訴人無行使優先購買權之意思,准由拍定人周美惠繳足價金,核發權利移轉證書,上訴人逾三年後,系爭土地公告現值每平方公尺漲幅高達百分之三十一,始於一○二年五月十九日另案起訴主張優先購買權,為原審合法確定之事實。則原審以上訴人依原拍定價格行使優先購買權,將致法律關係陷於不安定,有失公允,不符土地法第一百零四條規定保障優先購買權人之立法意旨;系爭房屋與系爭土地原同屬郭萬得一人所有,其後分別讓與上訴人及周美惠、被上訴人,推定其間成立租賃關係,兩造對於租金數額不能協議,因而酌定租金數額,爰就上開部分為上訴人敗訴之判決,於法即無違誤。」(審判長法官陳國禎,受命法官阮富枝)
本判決除了就土地法第104條第1項的優先購買權的行使期間,認為「應於相當期限內行使」之外,其案例事實有關民法第425條之1規定的「推定租賃關係」的租金,地主應如何向法院請求核定,亦值得研究、參考:
一、租金得溯及自租賃關係成立時即開始計算,僅是其數額應起訴由法院核定。
二、既然租金的數額需待法院判決才能確定,故於判決確定時,被告始負遲延責任,原告似不得於起訴時,即主張被告給付遲延利息。
三、承上,被告既然於法院判決確定時,始會負遲延責任,法院似亦不得依職權或依原告之聲請宣告假執行。
四、依最高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議意旨,本案判決後,其效力可及於受讓人或再受讓人,故原告於本案起訴時,
1、請求被告給付租金,宜聲明「至租賃關係消滅之日為止」。
2、租金的計算,宜聲明「按年以各該年度申報地價年息百分之若干計算」。(許高山律師提供)
「向律師電話或當面諮詢時,各律師是否收取談話費,依各律師事務所的經營規範,諮詢前,請先與各律師確認。」