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  • 租佃爭議不問其訴訟標的為何,均應經調解、調處始得起訴
最高法院105年台上字第2239號判決:「所謂租佃爭議,係指出租人與承租人間因租用耕地所發生之一切爭議而言,舉凡租期屆滿、違法轉租、積欠租金、不自任耕作、返還租賃物、應付違約金或損害金,以及租賃關係之存否所發生之爭議均屬之。如出租人基於承租人不自任耕作等原因致原訂租約失效而使承租人成為無權占有者,仍不失為租佃爭議。此與地主與佃農間本無租佃關係存在,僅因佃農單純侵奪占有之無權占有,截然有別。否則在地主與佃農本有租佃契約之情形下,出租人如欲收回耕地,僅須主張本於租約失效後之無權占有,即可謂非租佃爭議,而得規避減租條例第二十六條所定起訴前應經調解、調處程序之適用,則該條規定豈非形同虛設?本件被上訴人起訴主張
其與上訴人蔡新田、蔡新篡及其餘上訴人之被繼承人蔡雨霖訂有耕地三七五租約,因承租人即上訴人逾越租賃範圍占有,且未自任耕作,依減租條例第十六條規定原訂租約失效,請求上訴人拆屋還地及返還不當得利,乃原審所確定之事實(見原判決第二頁)。如果無訛,能否謂兩造間非就租佃關係存否發生爭議,而無減租條例第二十六條之適用?即非無疑。(審判長法官林大洋,受命法官蕭艿菁)
依耕地三七五減租條例第26條的規定:「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處,不得起訴…」故有關租佃爭議案件,於起訴前應經調解、調處,否則起訴不合法。此外,經調解、調處而移送至法院審理的租佃案件,免收裁判費,故租佃案件切不可未經調解、調處,即逕行起訴,以免枉繳裁判費,且遭受不利之裁判。
本案發回更審後,最高法院又表示:「按耕地三七五減租條例第26條第2 項規定租佃爭議須經調解、調
處始得起訴,旨在保持情感減少訟累。如出租人與承租人間已因相同情事,經民事法院實體裁判確定,則縱令再行調解、調處,亦無從成立,為訴訟便宜起見,自應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序。否則未免勞民費事,有違立法真意。上訴人前主張系爭租約因承租人不自任耕作而無效,被上訴人係無權占有其所有上開土地,請求被上訴人返還至97年12月31日止之不當得利,經臺南地院98年度訴字第1306號判決上訴人部分勝訴、部分敗訴確定,有該判決可稽。則上訴人另以被上訴人不自任耕作,原訂租約無效為由,請求收回上開耕地及請求被上訴人給付自98年1月1日起之不當得利,自應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序。原審見未及此,遽認上訴人之起訴程序有違上開規定,爰為上訴人不利之判決,尚有未合。」(106年台上字第2414號判決),亦值參考。(許高山律師提供)
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