不動產專區 》》最新重要判決
- 依土地法第34條之1辦理過戶，未同意出賣之少數共有人非契約當事人
最高法院106年台上字第2482號判決:「按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出賣之共有人之應有部分有權一併出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約。又同法第34條之2第3項規定：第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求。原審本此見解為上訴人敗訴之判決，經核並無違背法令。」(審判長法官高孟焄，受命法官彭昭芬)
土地法第34條之1的規定，究竟是採法定代理權或是法定處分權的立法例，最高法院的見解並不一致。因此，於多數共有人依土地法第34條之1處分共有土地，而出賣人不履行義務時，如採法定代理權說，應列全部的共有人為被告;但如是採法定處分權說，則只需列同意出售的共有人為被告，並聲明移轉全部土地的所有權。
此外，多數共有人依土地法第34條之1處分共有土地後，未完成所有權移轉登記前，不同意出售之少數共有人，如有移轉其應有部分時，受讓人仍受拘束。至於辦理產權過戶登記時，如部分共有人死亡，依土地法第34條之1執行要點第八點(三)的規定:「依本法條規定處分全部共有土地或建物，如處分後共有權利已不存在而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者，部分共有人得直接申辦所有權移轉登記，免辦繼承或遺產管理人登記。」宜一併注意。(許高山律師提供)
推薦好友
列印此頁
