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  • 租地建屋的承租人有數人時,得主張共同優先承買或按其房屋坐落基地比例換算之應有部分主張優先承買
最高法院106年度台上字第953號判決:「按租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。民法第 426 條之 2 第 1項前段定有明文。蓋因於此情形,承租人之租賃權雖繼續存在,然其使用與所有仍不能合一,不能促進物之利用並減少糾紛。而此項優先承買權具有相對物權效力,承租人一旦行使,即係對於出賣之出租人行使買賣契約訂立請求權,亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。又因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先承買權人,從而優先承買權人得請求法院確認優先承買權存在及塗銷該項登記,並協同辦理所有權移轉登記。次按同一土地上,如有二個以上承租人本於租用基地法律關係而建築之房屋,或出租人與第三人約定買賣之土地,尚包括承租人承租土地以外之他筆土地者,本條項之立法目的既為達使用與所有合一,法院自得依個案情節,解為各該承租人均可就其承租土地部分主張優先承買權,且不以主張承買出賣人與第三人約定買賣之全部土地為必要。至其承買之態樣,得就其房屋坐落之承租土地,為共同優先承買權之主張,亦得按其房屋坐落基地之「比例」各自主張優先承買權。惟有優先承買權之人,倘係各自主張優先承買,僅得請求出賣人按其房屋坐落基地比例換算之應有部分,與其訂立買賣契約,並無請求出賣人分割該土地後,由其取得分割後土地所有權之法律上依據。查原審本其採證、認事之職權行使,認定被上訴人之被繼承人張金玉就 14 地號部分土地及 43 地號全部土地有優先承買權,林垂芳將應有部分贈與張明煥、張明煥再將之贈與黃揮嵐,均為通謀虛偽意思表示,應由林靜惠等 3 人與張明煥將相關移轉登記塗銷(即塗銷聲明 、);又因被上訴人就上揭土地有優先承買權,林靜惠等 3人、林欣蒂等 10 人與黃揮嵐應將該買賣之移轉登記塗銷(即塗銷聲明、),黃揮嵐應將 67 筆土地之合併變更登記塗銷(即更正後塗銷聲明 );另林靜惠等 3 人、林欣蒂等 10 人,應分別就 14 地號土地 202 B 部分換算之所有權應有部分,與被上訴人訂立書面買賣契約(即 14 地號土地優先承買先位聲明、 之前段);及應與被上訴人就43 地號土地訂立不動產買賣契約,並將應有部分移轉登記與被上訴人(即43地號土地優先承買聲明、)等各部分,經核於法並無違誤。」(審判長法官沈方維,受命法官魏大喨)(許高山律師提供)
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