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- 地主出具土地使用同意書，他人出資興建之房屋，無民法第425條之1的適用
最高法院107年台上字第1380號判決:「按民法第425 條之1 第1 項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，乃租賃權之物權化類型，與「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之本院48年台上字第1457號判例旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。本件系爭房屋係中稜公司與陳太郎訂立合建契約，由中稜公司出具土地使用權同意書，陳太郎出資建造一節，為原審確定之事實。系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，與民法第425條之1第1 項所定及上揭判例所示情形即有不同，上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權占有系爭土地。復因該規定及判例所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。至法院依全辯論意旨及調查證據之結果，於斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求，則為另一問題。原審依調查所得訴訟資料，合法認定：立威公司於買受系爭房屋時，已知悉該屋所在之系爭土地非出賣人陳太郎所有，可預見其有遭訴請拆屋還地之高度風險；而被上訴人透過拍賣程序取得系爭土地時，雖知該土地遭系爭房屋占用，拍定後不點交，惟難認其對立威公司、陳太郎、中稜公司、仁寶公司間之債務糾葛已知情或可得而知，其非前手之同謀，應認被上訴人所為非屬脫法行為，其依法行使物上請求權，請求拆屋還地，本為法律保障其身為土地所有權人，得就土地行使權利，不受他人侵奪、干擾之所有權內涵，難認為其行使權利，係以損害上訴人為主要目的而有違誠信原則等情，並無可議，亦無認定事實違反經驗法則可言。」(審判長法官沈方維，受命法官陳靜芬)
有關民法第425條之1的適用，最高法院近來似採從嚴的見解，所以，土地與建物的所有權人，如果一是出名人，一是借名人;又或者建物與土地僅是部分共有人相同，均認為無民法第425條之1的適用。本判決認為:系爭房屋係中稜公司與陳太郎訂立合建契約，由中稜公司出具土地使用權同意書，陳太郎出資建造，則系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，即無民法第425條之1之適用。至於「斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時」，始得駁回原告拆屋還地之請求。(許高山律師提供)
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