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  • 土地承租人或共有人之優先購買權,可擴及有使用上不可分之範圍

最高法院106年度台上字第1622號判決:「按民法第426條之2 第1項、土地法第104條第1項所定基地承租人優先承買權之規範目的,在使土地所有與土地使用合一,如基地承租人所承租之範圍,並非土地之全部,僅為土地之一部,於土地出賣時,倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確,承租人所得優先承買之範圍,固以約定承租之範圍為準,如約定承租之範圍不明,承租人所得優先承買之範圍,應以該房屋符合建築法規所需建築基地為準(超過承租範圍或所需建築基地部分,至承租人應否一併承買?及一併承買之範圍,為別一問題)。…優先承買權,有依法律規定,亦有依當事人約定,惟不得由執行法院創設。執行法院於拍賣公告註明優先承買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物,該執行方法仍不能當然使優先承買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買受之範圍。而承租人優先承買權之規定或土地法第34條之1第4項共有人優先承買權之規定,均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先承買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產,倘包括優先承買權標的及其他非優先承買權標的,在上開目的範圍內,優先承買權人除優先承買權標的外,固可擴及與優先承買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買,逾此部分,優先承買權人應無一併承買之權利,以免使優先承買權之效力過度擴張,致失立法之旨意。惠勝公司就859 建號等建物使用598 等地號土地,縱然推定成立租賃關係,而得優先承買該等建物所需建築基地及大量公司本於共有人之優先承買權得優先承買752 地號土地,惟原審未說明惠勝公司及大量公司得優先承買部分與其他非得優先承買範圍,有如何在性質具有使用上不可分關係,即認惠勝公司就598 等地號土地外之系爭不動產、大量公司就752 地號土地外之系爭不動產有一併承買之權利,併嫌疏略。」(審判長法官林大洋,受命法官鄭傑夫)
本判決認為,基地承租人僅承租土地之一部,於土地出賣時,其優先承買權範圍:
1、
倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確,承租人所得優先承買之範圍,以約定承租之範圍為準。
2、如約定承租之範圍不明,承租人所得優先承買之範圍,應以該房屋符合建築法規所需建築基地為準。
3、執行法院拍賣債務人所有之不動產,倘包括優先承買權標的及其他非優先承買權標的(案例事實為不同地號之土地),優先承買權人的優先承買權,限於與優先承買權標的性質具有使用上不可分的情形下,始能擴張於其他非優先承買權標的
另最高法院103年度台上字第1481號判決:「按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之,土地法第一百零四條第一項定有明文。此項規定之目的,在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益,使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下,歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人,故如所承租之範圍僅為土地之一部,就其餘部分並無承租權,則於土地出賣時,除該土地有不能分割之情形外,承租人之優先承買權,應限於承租範圍內之基地。查系爭土地面積為二四三四平方公尺,被上訴人所承租之範圍僅為四二○平方公尺,其餘面積二○一四平方公尺部分之土地,被上訴人並無承租權,既為原審所認定,則依土地法第一百零四條第一項規定,被上訴人得否就承租面積四二○平方公尺部分以外之土地行使優先承買權,即非無疑。乃原審未詳予論究系爭土地有何不能分割之情形,率以如不允許被上訴人優先承買全部土地,將有損經濟價值,上訴人祭祀公業陳奇富可能因邱譓隆不願購買剩餘部分土地時,受有無法以相同單價出售,須賤價出售他人之損害,認定被上訴人得就全部土地行使優先承買權,自有可議。」同院107年度台上字第1427號判決,亦均持相同見解。(許高山律師提供) 

 

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