不動產專區 》》最新重要判決

  • 優先購買權人變更買賣條件,即非合法行使優先承購權
最高法院106年度台上字第717號判決:「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權,故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接受,始有合法行使優先承購權可言,倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行使優先承購權。而部分共有人依同條第一項規定出賣共有土地,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,他共有人行使優先承購權,仍應依上述說明為之。查本件被上訴人與張永光所定買賣契約係約定由張永光購買系爭土地所有權全部,並於簽約同時一次將全部買賣價款即四千一百六十五萬一千八百元轉入履約保證銀行之履約專戶內,而林蔡盡雖主張優先承買,惟拒絕接受上揭張永光承諾之條件,亦未將全部買賣價款轉入履約保證銀行之履約專戶內,乃原審合法確定之事實,依上說明,林蔡盡並未合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先承購權,自不得主張其因該項先買權被侵害所生之權利。」(審判長法官林大洋,受命法官蕭艿菁)
本判決有以下幾點,值得注意:
1、土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,不論原買賣契約的交易條件與一般交易是否不同,本判決與最高法院諸多判決均認為:「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接受,始有合法行使優先承購權可言,倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行使優先承購權。」
2、主張優先承購權受侵害的少數共有人,固不得請求塗銷登記,但應可以如本案原告所主張,依據民法第184條第1項後段或同條第2項作為請求損害賠償的請求權基礎。
3、優先購買權受侵害所生的損害額,一般均不易證明,本案例中,原告以買受人買受土地後,隨即出售予他人的價差,作為損害的計算標準,法理上應可贊同。(許高山律師提供)
「向律師電話或當面諮詢時,各律師是否收取談話費,依各律師事務所的經營規範,諮詢前,請先與各律師確認。」