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共有土地與非共有土地合併出售時，行使優先購買權的範圍，非可一概而論

最高法院107年度台上字第2434號判決:「按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利。其立法意旨乃係第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。又共有人將共有土地連同其他土地合併出賣予第三人，其他共有人對於共有土地應有部分固得以同一價格行使優先承購權，惟就合併出賣之非共有土地部分，是否享有優先承購選擇權(想買可買，不想買可不買），或必須一併承購（不想買亦須買），始得謂係合法行使權利，非可一概而論，而應依原買賣雙方之意願及利益、共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項，具體觀察判定之。例如合併出賣之多筆土地僅有單一總價，而共有土地之客觀上經濟價值高於非共有土地，除去共有土地後，就其他非共有土地部分，第三人即不願買受或僅願以較低價格買受，或原共有人即不願出賣，或分開出賣不利於土地整體利用，該全部土地之買賣即應視為單一交易客體，其他共有人行使優先承購權之同一價格或同樣條件，應以全部土地之買賣為判準。惟第三人如仍願以原來約定價格僅買受經濟價值較低之非共有土地，即無強要其他共有人除得以同一價格優先承購共有土地外，亦必須承購非共有土地。查上訴人僅為系爭土地之共有人，陳明聲等9人將系爭土地連同另9筆土地合併出售利達公司，上訴人以系爭信函就系爭土地部分主張優先承購等情，為原審確定之事實。則上訴人所為承購系爭土地之意思表示，是否發生優先承購之效力，自應依上開標準判定之。原審未遑細究，遽以上述理由，為不利上訴人之認定，尚嫌速斷。」(審判長法官沈方維，受命法官張競文)

本判決將共有土地與非共有土地合併出售時，共有人是否享有優先承購權之判斷標準，予以指明，值得注意;進言之，如依本判決見解，出賣人於合併出售共有土地與非共有土地之情形，宜於買賣契約中明定各種條件，例如，如共有人只優先購買共有之土地，則非共有土地的價金為若干;如共有人購買全部土地，則已收之價金，又應如何處理，以免生紛擾。(許高山律師提供)