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  • 毀損他人房屋,除賠償修費用外,尚應賠償房地交易上的貶值
最高法院107年度台上字第400號判決:「按交易價值之評定往往某程度反應交易者心理層面,於物被毀損時,被害人除得請求修補或賠償修復費用外,就其物因毀損所減少之交易價值,亦得請求賠償以回復物之價值性原狀。曾經受損之房屋,交易者對其技術上是否已完全修復,是否影響未來品質等,存有強烈不安感覺,其交易價值顯將受不同評價。而交易價值減損不以必須具體交易為限,且物之整體價值雖因其他因素而較受損前為高,超過物毀損前之價值,然此價值升高部分,並非用以填補物遭毀損時所受交易價值減損之損害,是尚難因有其他因素存在,即謂受損房地未受交易價值減損之損害。系爭房屋確因上訴人之施工,而遭受毀損之事實,為兩造所不爭。則被上訴人主張其所有系爭房地因而受有交易價值之減損,核屬可據。經元宏不動產估價師聯合事務所鑑定,認為系爭1至3樓房地之交易價值減損數額依序為188萬2,208元、59萬0,956元及 58萬5,105 元。該鑑定報告依不動產估價技術規則,參酌同地區相同類型房屋、受損房屋價格、比較調整個別差異後,得出上開鑑定結果,應堪採據。其次,建物之使用與土地之使用不可分離,於集合式住宅之建物,因使用年限甚長,所有權人眾多,改建不易,其土地之使用本受有相當之限制,故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。且目前社會實態,集合式住宅房屋之交易恆與土地併同為之,並無分別交易之情形,房屋部分受損,自亦影響土地部分之交易價值,因此,集合式住宅房屋受損而致其交易價值貶損,其貶損範圍自應包含土地部分。」(審判長法官沈方維,受命法官陳靜芬)
本判決指出幾個有關損壞他人房屋之損害賠償的重點,值得注意:
一、被害人除了可以請求賠償修補或補強房屋的費用外,也可以請求房屋交易上的貶值,且不以該房屋有具體交易為必要。此與有關外幣、股票等損害賠償訴訟案件類型,最高法院認為被害人倘無具體決定或計劃,該部分的損害與行為無因果關係,被害人不得請求賠償不同,例如同院107年度台上字第1826號判決,應予區別。
二、該房屋縱因其他因素而整體價值較受損前增加,仍得請求交易價值減損的部分。
三、集合式房屋受損,於計算其交易價值的貶損時,可將土地的部分包括在內。(許高山律師提供)
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