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- 預約之一方不履行訂立本約的債務，他方得請求損害賠償
最高法院107年台上字第507號判決:「按預約當事人一方不履行訂立本約之義務負債務不履行責任者，他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及所失利益。所謂所失利益包括依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益。被上訴人於簽立系爭協議後，將系爭六戶房屋出售，應負不能成立本約之債務不履行責任，為原審所確定。原審亦認預約之買賣標的為系爭六戶房屋及價金已為特定。則上訴人主張系爭六戶房屋現市價每坪約達33萬元，較上開預定售價高達7至9萬元，伊因被上訴人不履行預約，受有以每坪3 萬元差額計付之損害云云，並提出新建大樓各層銷售金額及價差表等為證（見原審更(二)卷第82-84頁，更(一)卷第38-40頁、151 頁，一審卷(一)第60頁、93- 96頁），似非全然無稽。原審就此未詳為究明，徒以前揭理由為不利上訴人之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。」(審判長法官陳重瑜，受命法官吳謀焰)
本件二審法院原認為:「被上訴人已將系爭六戶房屋出售並移轉登記與他人，則在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，當事人所訂立之預約，已失其目的，應認有不能成立本約之債務不履行。按預約當事人一方不履行訂立本約之義務，他方雖得依債務不履行規定請求損害賠償，然須所受損害與其行為間有相當因果關係為限。查系爭協議除買賣標的為系爭六戶房屋及價金應依合建契約所定之各樓層銷售金額已為特定外，其他有關付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，仍待兩造就各節獲致合意，買賣本約始得成立，並非一經上訴人為訂立本約之請求，本約即當然成立。則兩造既未必就系爭六戶房屋成立買賣本約，上訴人以其如取得系爭房屋後轉售他人，將可獲致扣除取得成本之差價履行利益為其損害內容，難認與被上訴人違反系爭協議之行為間有相當因果關係。」但最高法院持不意見，認為:
一、買賣預約的一方不履行契約，他方得依債務不履行相關規定請求損害賠償，賠償範圍包括所受損害及所失利益。
二、所失利益包括依預約可得預期訂立本約而獲履行之利益(本案件是依起訴時，買賣標的市價價差作為損害賠償的計算標準)。
實務上常見一些「本約」、「預約」甚至是「備忘錄」等名稱的契約書，究竟其法律上的效力如何?。基本上而言，無論契約書的名稱為何，均應該依照其「契約書」的內容，參考最高法院 84 年度台上字第 1434 號判例:「上開契約雖名為房屋 (或土地) 預定買賣契約書，但買賣之坪數、價金、繳付價款、移轉登記期限等，均經明確約定，並無將來訂立本約之旨，且依該契約約定之內容即可履行而無須另訂本約，故系爭契約為本約而非預約。」作為判斷的標準，如果契約書的內容太過籠統，連預約的標準都達不到，很可能就不發生法律上的拘束力了。
本判決的案例事實是建商與地主約定合建分屋後，雙方又約定建商應於房屋建興完成後，再將其中部分建物以特定價格出售予地主，此種情形在都市更新、協議合建的情形，也常發生，值得重視。(許高山律師提供)
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