不動產專區》》最新重要判決

買賣之物有瑕疵，買受人得主張物之瑕疵與不完全給付

最高法院105年度台上字第2245號判決:「按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，就賠償範圍有無包括給付標的物以外之損害，以及所得行使權利之種類，二者亦非一致。上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，應無民法第三百五十六條規定之適用。勝惟公司自得另依不完全給付請求上訴人損害賠償，並得由受讓該債權之被上訴人行使之。又勝惟公司因上訴人不完全給付，而受被上訴人損害賠償請求時，系爭土地埋藏之系爭廢棄物，已由嘉信公司僱工挖除並另填新土，且被上訴人應賠償嘉信公司就該瑕疵所受損害，業經他案判決確定，無從再由上訴人補正瑕疵，從而勝惟公司未經催告上訴人補正，逕依不完全給付適用給付遲延之規定，請求上訴人賠償損害，並無不合。原審所為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。」(審判長法官劉福來，受命法官梁玉芬)

買賣之物有瑕疵，不論是在契約成立前或契成立後所發生的瑕疵，買受人都可以主張物之瑕疵擔保責任;至於出賣人是否應負不完全給付的債務不履行責任，最高法院77年度第7次民事庭會議決議，認為:「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。併此說明。」也就是說，必須是在買賣契約「成立後」，因可歸責於出賣人的事由，而發生的瑕疵，買受人才能主張不完全給付，否則，買受人只能主張物之瑕疵擔保責任。最高法院前開決議是否妥適，學者迭有討論，本判決則採與最高法院前開決議不同之見解，並延續該案件前次發回之最高法院103年度台上字第2631號判決見解，認為買賣契約「成立時」，買賣標的物已存在的瑕疵，買受人仍得就物之瑕疵擔保請求權與不完全給付的債務不履行請求權擇一行使，值得注意。

此外，本判決亦指出二點，值得注意:

一、物之瑕疵擔保請求權依民法第365條之規定，原則上，自物交付時起，經過5年而消滅;但買受人如係主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，無民法第356條規定之適用(按此似為民法第365條之誤植)。

二、買受人依不完全給付適用給付遲延的規定，請求出賣人賠償就該瑕疵所受損害時，如該瑕疵已無從補正，買受人得不經催告出賣人補正，逕請求出賣人賠償損害。(許高山律師提供)