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  • 公寓大廈的約定共有部分,未經載明於規約,不生效力
最高法院107年度台上字第1845號判決:「按管理條例第 33條第1項第1款、第23條第2項規定,專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意;約定共用部分之範圍及使用主體,非經載明於規約者,不生效力。又區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項,同條例第 24條第1項亦定有明文。是區分所有權人專有部分建物雖得約定共用(或稱規約共用),但應於規約訂明,始得對抗該約定共用部分之繼受人。查系爭會議決議系爭專有部分供作共用走道使用,未載明於規約,上訴人於96年間方自法院拍賣取得系爭房屋之所有權,為原審確定之事實。上訴人規約迄無系爭分隔牆坐落之專有部分約定供區分所有權人共同使用、約定共用部分範圍及使用主體等項之記載(見臺灣新北地方法院重簡調字卷第47至60頁),上訴人復未舉證證明被上訴人於取得系爭房屋所有權後同意將系爭專有部分供區分所有權人共同使用,原審依前揭規定認被上訴人不受其前手東雲公司與上訴人間約定之拘束,經核於法並無違誤。又系爭會議決議同意系爭專有部分供作共用走道,依管理條例第33條第1項第1款規定雖非無效決議,惟約定共用部分之範圍及使用主體等事項載明於規約前,依同條例第23 條第2項第1款及民法第799條之1第4項規定,不生對抗第三人或拘束繼受人之效力。另司法院釋字第 349號解釋,係就共有物原有之分割或分管契約對善意受讓共有物應有部分者,應否繼續存在一事所為之釋示,與本件兩造爭執被上訴人應否受其前手與上訴人約定之拘束,提供其單獨所有之系爭專有部分供區分所有權人共用乙項有別,無從比附援引。」(審判長法官鄭傑夫,受命法官周玫芳)
本案例事實是,區分所有權人會議已依公寓大廈管理條例第33條的規定,將專有部分約定為共有部分,且經該專有部分區分所有權人的同意,但是未依同條例第23條的規定,將此約定記載於規約,嗣後,該專有部分遭法拍,且經同社區的其他區分所有人拍定,該拍定人主張不受該約定的拘束,管委會則主張,依司法院大法官會議第349號解釋,拍定人既為惡意,即應受拘束,但最高法院認為,前揭大法官解釋,於本案例類型並不適用,而堅持「區分所有權人專有部分建物雖得約定共用(或稱規約共用),但應於規約訂明,始得對抗該約定共用部分之繼受人」的法律見解,案經提起再審,仍遭駁回,應予注意。(許高山律師提供)
 
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