不動產專區 》》最新重要判決

  • 衡量債權人所受損害,不應逕依同業利潤標準計算
最高法院107年度台上字第1038號判決:「惟按違約金者,乃契約當事人以確保債務之履行為目的,約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時,所應支付之金錢或其他給付,以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程,並督促債務人依約履行債務,原應受其約束,以貫徹私法自治之本質。惟當事人所約定之違約金過高者,為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則,法院仍得參酌當事人所受損害情形,減少違約金,此觀民法第252 條之規定自明。當事人所約定之違約金,如屬損害總額預定性者,該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額,其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害,並不具有懲罰之色彩,法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時,須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益,亦應加以衡量,俾符公平原則。又財政部公佈之同業利潤標準,僅為其課稅之參考,其所訂利潤通常均偏高。系爭契約所約定之違約金為賠償總額預定性違約金,被上訴人於簽訂系爭契約後,原可期待交易完成可獲利益,卻因上訴人違約,致失該利益,為原審所認定,而上訴人於事實審主張「同業利潤標準」屬推定之課稅方式,所訂利潤均屬偏高,具懲罰性質等語(見原審卷第77頁),是否無可採信,自滋疑義。乃原審未調查依當時經濟情形,上訴人若能如期履行時,被上訴人可得享受之利益及其因該項遲延所受之實際損害額為何?系爭房屋是否已經被上訴人轉賣,其實際受有損害額若干?逕依頒布之「 103年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表」所示不動產買賣業之淨利率標準為10 %,計算被上訴人本件可得預期利潤,不免速斷。」(審判長法官袁靜文,受命法官蘇芹英)
本判決指出,有關債權人所受損害的計算,應依損害發生當時經濟情形,債務人若能如期履行時,債權人可得享受之利益及其因該項遲延所受之實際損害額為何?系爭房屋是否已經債權人轉賣,其實際受有損害額若干?而不得逕依財政部頒布之「同業利潤標準表」所示不動產買賣業之淨利率標準,計算債權人可得預期利潤。
此外,應予說明的是,本案例事實雖然是有關損害賠償總額預定性的違約金,不過,民法第252條違約金酌減的規定,於懲罰性違約金及損害賠償總額預定性的違約金應均有適用。至於當事人所受損害,雖無法財政部頒布之「同業利潤標準表」之淨利率標準,作為計算債權人可得預期利潤,但如以債權人最近幾年之實際淨率標準計算,應屬可行。(許高山律師提供)
「向律師電話或當面諮詢時,各律師是否收取談話費,依各律師事務所的經營規範,諮詢前,請先與各律師確認。」