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  • 承租人使用耕地與原定不符,屬不自任耕作,租約無效
最高法院107年度台上字第2223號判決:「次按減租條例第16條第 1項,所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租之土地建築房屋居
住或供其他非耕作之用者,均在不自任耕作之列。同條第 2項規定承租人違反自任耕作之規定時,原訂租約無效。查兩造自38年開始成立系爭租約,以水田農作為用途,並由兩造承受該租約迄今。上訴人或其被繼承人於部分耕地搭蓋建物居住、養豬,與原約定用途不符,為原審所合法認定之事實。承租人既有不自任耕作情事,原訂租約無效,不因出租人仍繼續收租,或於原訂租約租期屆滿後依減租條例第 6條、第20條規定換訂租約,抑或部分出租人出具同意書等,即使原已無效之租約恢復其效力。而原訂租約既為無效,被上訴人請求上訴人拆除地上物交還耕地,乃行使法律所賦予之正當權利,難指其為違反誠信原則或權利濫用。」(審判長法官林大洋,受命法官陳玉完)
耕地三七五減租條例第16條明定:「承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原訂租約無效…」,實務上向來對於承租人是否「自任耕作」,均是採對承租人較不利的嚴格見解。只要是承租人變更原約定用途,例如將原為栽培農作物的水田變更為漁牧使用(反之亦然);部分出租人同意承租人變更租用目的國同意承租人興建房屋以供居住,均會認定為不自任耕作,而使租約無效。租約一旦無效,除非雙方有另行成立租賃關係之合意外,不因出租人仍繼續收租,或於原訂租約租期屆滿後依減租條例第 6條、第20條規定換訂租約,抑或部分出租人出具同意書等,而使原已無效之租約恢復其效力。同院107年度台上字第2356號判決:「如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者,均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍,惟所謂農舍,係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋,藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用,而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用,即與農舍有間。同條第2項規定承租人違反應自任耕作之規定時,原訂租約無效。所謂無效,係當然無效,並不待出租人主張,即當然向後失其效力。系爭耕地租約無效後,除兩造有另行成立租賃關係之合意外,不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租,或於原訂租約租期屆滿後依減租條例換訂租約,即使原已無效之租約恢復其效力。」亦值參考。(許高山律師提供)
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