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已有相當結構體的尚未完工的建物，有民法第425條之1法定租賃關係的適用

最高法院109年度台上字第108號判決:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1 項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形。是基於同一理由，土地所有人在其土地上興建房屋，雖尚未完工，倘已有相當之結構體，且為一般人所得知悉，嗣將土地及興建完成之房屋同時或先後讓與相異之人，仍宜推定房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，始符維護社會經濟及兼顧當事人合理利益之法意。查太原公司興建系爭4層樓建物，於93年6月2日已完成至4樓板之結構體，一般人應得知悉該房屋之興建，太原公司於93年7月1日取得系爭土地所有權，應認其係在自己之土地上興建系爭建物，太原公司嗣將系爭土地及興建完成之系爭建物先後信託移轉登記與莊美寬、楊歌，即可推定楊歌就系爭土地有租賃關係，被上訴人輾轉受讓系爭建物，對系爭土地亦有租賃關係，於系爭土地拍定後，有土地法第104條第1項規定之優先承買權，且已具狀向執行法院行使該項權利，其請求確認就系爭土地有優先承買權，為有理由，應予准許。」(審判長法官鄭傑夫，受命法官張恩賜)

未辦理保存登記的建物，除了依強制執法第98條第1項的規定，拍定人因拍賣而可以取得該建物之「所有權」之外，其餘均僅只是「事實上處分權」的讓與，而不是「所有權」的讓與。最高法院對於未辦保存登記建物的「事實上處分權」的權利內容，是採較寬鬆的態度，認為事實上處分權人只有不能對於無權占有人，主張民法第767條的權利，其餘則與所有權人並無二致，亦即「事實上處分權」也是民法第184條第1項前段所保護的權利客體，以及也有本案例所涉的民法425條之1第1項的法定租賃關係或土地法第104條的優先承購權。(許高山律師提供)