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  • 管委會未修繕平台,致房屋漏水不能使用,屋主得請求相當於租金的損害
最高法院108度台上字第2338號判決:「查不動產被侵害,致所有權人不能使用、收益該不動產者,其可能受有相當於租金之損害,為社會通常之觀念。上訴人為系爭房屋之區分所有權人,被上訴人怠於修繕系爭大樓屋頂平台之漏水,侵害上訴人之所有權,應依侵權行為之規定對上訴人負損害賠償之責任,為原審認定之事實。果爾,能否謂上訴人不得請求被上訴人賠償其所受相當於租金之損害,即滋疑問。原審見未及此,遽以上訴人另有他屋可供居住及其無出租系爭房屋之計畫,謂其未受損害,爰為上訴人不利之判決,自有可議。」(審判長法官陳國禎,受命法官陳真真)
本判決涉及公寓大廈紛爭的諸多爭點,值得注意:
1、一審、二審及最高法院均認為,公寓大廈管理委員會具有民法上的侵權行為的能力。
2、管委會和區分所有權人之間是否有委任關係?一審法院原持肯定見解,但二審臺灣高等法院 105 年上字第 1521 號判決認為:「委任係契
 約之一種,必須雙方當事人就一方委託他方處理事務,他方允為處理之意思表示一致,始能成立。又公寓大廈之管理委    員會並非有權利能力之法人或自然人,依公寓大廈管理條例第3條第9款規定,其職務為執行區分所有權人會議決議 暨該法所定之公寓大廈管理維護工作,各區分所有權人與管理委員會間,並不當然成立委任關係(最高法院100 年度台上字第404 號判決意旨參照)」,此見解並為最高法院所維持。
3、二審法院認為:「上訴人自 101年7 月間即搬離系爭房屋,亦無出租系爭房屋之計畫,並在臺北市羅斯福路另行購屋居住,是其在系爭期間,雖不能使用系爭房屋,但並未受有支出租金或不能獲有系爭房屋之租金收益241 萬9,516元之損害。故其請求被上訴人賠償241萬9,516 元本息,為無理由,不應准許。」但最高法院認為,管委會怠於修繕、維護屋項平台,致頂樓房屋嚴重漏水,已達無法居住使用的程度,雖然該區分所有權人另有他屋可供居住且無出租該屋的計劃,其仍得向管委會請求賠償,自其通知管委會至房屋修繕完成期間為止,其無法使用房屋之相當於租金的損害。高等法院對於民法第216條:「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。」顯然是採較嚴格的標準,但最高法院對於該條所謂「所失利益」的範圍,例如本案例中相當於租金的損害,近年似已採較寬的標準,認為縱使區分所有權人另有他屋可供居住且無出租該屋的計劃,其所受相當於租金的損害也屬於所失利益的範圍,此與最高法院對於非給付型不當得利之「權益侵害不當得利」類型的不當得利範圍有異曲同工之處,值得注意。(許高山律師提供)
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