不動產專區》》最新重要判決

區分所有權人在法定空地上建違章，管委會可以請求拆除

最高法院103年度台上字第282號判決:「按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第七百六十七條第一項、第八百二十一條分別定有明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，公寓大廈管理條例第九條第二項、第四項亦有明定。張秀珠基於分管契約對附圖所示A、B部分之土地固有專用權，惟附圖所示A部分現設有固定之木板頂蓋，B部分則為鐵皮屋，該土地之使用方式，顯逾越分管契約之內容，妨害各共有人對共有物之所有權，亦違反共用部分之專用約定，林公世依上開民法、香檳華廈管理委員會依大廈管理條例第九條第四項規定，請求被上訴人將如附圖所示A部分之木板頂蓋、B部分之鐵皮屋拆除，即屬有據，應予准許。又張秀珠本於分管契約，對該部分土地既有專用權，其本得為管理使用，自非無權占有，亦非無法律上原因而受有利益，林公世本於上開規定，請求張秀珠將系爭土地如附圖所示A、B部分返還林公世及全體共有人，香檳華廈管理委員會依民法第一百七十九條規定，請求張秀珠給付相當租金之不當得利二十一萬七千一百二十元，均屬無據，不應准許。」(審判長法官陳國禎，受命法官陳光秀)

本判決指出:

1、公寓大廈的各區分所有權人可以依據民法第767條第1項及第821條，請求違法使用法定空地的一樓區分所有權人拆除違章。

2、管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項的規定，也可以對該住戶請求拆除。

3、違法使用法定空地的一樓住戶，雖然違法使用法定空地，而應拆除違章，但其係本於分管契約，而占有使用法定空地，故在分管契約有效存在期間，其他區分所有權人不得請求返還法定空地或主張不當得利。至於分管契如何終止?最高法院97年度台上字第1350號判決:「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。」值得參考。(許高山律師提供)