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發問人	廖先生
發問日期	2016-06-11 19:33:23
主題	繼承以及不動產(建物與基地所屬非同一人)優先權辦定
內容	我父與5位姑姑為爺爺的法定繼承人,爺爺已離世16年,未辦理繼承登記,因地政疏忽,所以從未收到相關的罰款.. 爺爺留下三層樓建物 ,土地為我父名下(持分4/5),另外1/5為為外人(好像繼承問題,目前為30幾人共有,但有派代表收取地租). 三層樓建物,一樓空置,二樓為唯一未出嫁的姑姑居住,三樓我父居住.. 我父與其他姑姑不合,也不想占他們便宜目的 : 我父取得房屋所有權或任何一方(或外人)買下法定繼承1/6建物以及4/5基地. 由於建物基地不同人,也與其他共有人無法協調,勢必無法順利滿足目的. 在網路上詢問過,但有些觀點不清楚在訴訟中是否有優勢首先提出強制分割,確定繼承1/6建物 ,在提出變價分割. 在此時,我父同時有兩個身分,變價分割建物共有人之一,以及建物所屬基地共有人. 在購買建物的優先承購權是否大於其他建物共有人,近而達到買下建物的目的 ?

回答者	林家慶律師
回答日期	2016-06-16 08:33:09
初步法律意見	您好：您的最終目的應視在具體訴訟中法官考量各方共有人之主張後，依情況決定，所以訴狀中如何說明很重要。您父親應先辦理繼承登記，再分割遺產，如協議分割共有物不成，再訴請分割共有物。

回答者	黃崑雄律師
回答日期	2016-06-12 11:08:58
初步法律意見	按民法第824條規定：共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。據您的陳述，您父親倘與其他共有人無法協議分割時，是可以訴請法院強制分割，分割方法如民法第824條第2項規定有2款方式，倘其他共有人欲變賣共有務時，因您父親為共有人，依民法第824條第7項規定是有優先承買權。建議您將詳細資料備齊，致電本事務所做一諮詢，以維護您自身權益。忒彌斯國際法律事務所關心您，0960419416。