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發問人	AG
發問日期	2017-06-04 18:05:16
主題	賣屋價金做父母養老金
內容	律師您好: 父親十多年前將巿區一棟房屋過到我哥名下,之後便分層出租給房客,留一層給我自住,但由於房客陸續有些狀況便不再出租. 這兩年父母身體都不好,母親希望能賣掉這棟房子當做兩人養老金用,一開始哥哥同意,我找房仲後才發現哥哥未經家人同意私下拿房子貸款數次,前後約三百多萬,用途及還款狀況不明,哥哥因此事曝光遂與母親和我交惡,之前曾提過將賣房後結餘價金做信託的主張,他也拒絕投我當監察人,只願意口頭承諾不會動這筆錢. 但母親擔心哥哥屆時反悔私吞,便與我商議在她未跟我哥取得保障前,我暫不搬出,也不能讓房仲帶人來看房,我哥已跟房仲簽約,便說若我不搬,便要找人來換門鎖,以目前情況,我想請教律師幾個問題: 1.我哥是屋主,如何在法律上確保他能履行將賣房後續餘價金留給父母做養老金用的承諾? 2.若信託監察人設我媽,她和我爸同時也是受益人,這樣可行嗎? 3.我哥揚言換大鎖讓我無法進出或找人趕我走,我是否只能搬家?有什麼方式可以自保? 4.這房子先前是由父親以退休金買下,但登記奶奶名下,奶奶過世後,父親將舊房改建完便直接過給我哥(他當時24歲),這十幾年的稅金及修繕或承租事宜全是父母親在繳納處理,而父親目前已有失智症,請問我或我母親能否主張"借名登記"將房子名義轉移回我父親或母親名下? 以上問題,煩請律師不吝解答,萬分感謝

回答者	黃崑雄律師
回答日期	2017-06-05 10:13:46
初步法律意見	依您陳述，首先您兄長係所有權人，倘其不願將不動產做信託，您與您父母親是無法將其不動產做信託；其次倘您父親之前係以贈與方式(有國稅局證明)將不動產過戶給您兄長，按民法第416條：受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。倘您兄長有不履行扶養義務是可以向法院聲請撤銷贈與後，回復不動產所有權人予您父親名字後再將不動產信託。再者，因您兄長係所有權人，倘您與其並無租賃契約或其他有權占有的契約來源，您兄長要您搬家您不搬走，其是可以依民法第767條訴請您返還房屋，亦可能以刑法第306條侵入住宅罪告訴您，這是您要注意的地方。最後您父親要主張借名登記，必須要付實質舉證責任，且您陳述您父親係因奶奶過世後，將房屋整修後直接登記予您兄長，則借名之原因為何？這是您要注意的地方。建議您可將相關資料備齊後，致電本事務所做一詳細諮詢，以維護您自身權益。忒(ㄊㄜˋ)彌斯國際法律事務所關心您，平安喜樂，高雄市，0960419416。